Quanto às garantias no contrato de shopping center, a Lei do Inquilinato admite quatro modalidades de garantia locatícia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37 da Lei nº 8.245/1991). Além disso, em regra, não é permitido exigir duas modalidades contratuais de garantia na mesma locação, inclusive quando se trata de loja em shopping center. Por isso, o lojista deve verificar a modalidade escolhida, o seu custo, os prazos de validade, a responsabilidade dos garantidores e a documentação necessária para a renovação do contrato.
As garantias no contrato de shopping center costumam receber menos atenção do que o aluguel mínimo, o percentual sobre o faturamento, os encargos comuns e o fundo de promoção. A garantia locatícia, porém, também representa custo e risco: pode imobilizar recursos, comprometer o patrimônio do fiador ou exigir renovações periódicas.
Contudo, o problema geralmente aparece quando o seguro vence, o fiador pretende se exonerar ou se aproxima o prazo para o ajuizamento de uma ação renovatória. Assim, algumas dessas situações podem comprometer a continuidade da locação.
Fonte: Lei nº 8.245/1991, arts. 37, 38, § 2º, e 51, § 5º.
Quais são as garantias no contrato de shopping center?
O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 prevê quatro modalidades legais, embora cada modalidade possa assumir formatos negociais diferentes. Assim, a tabela resume como cada uma funciona.
| Garantia | Como funciona | Custo ou risco para o lojista | Atenção na contratação |
|---|---|---|---|
| Fiança pessoal | Uma pessoa física ou jurídica assume responsabilidade pelas obrigações do locatário, conforme os termos da fiança. | Também há exposição patrimonial do fiador e eventual necessidade de autorização conjugal. | Conferir solidariedade, benefício de ordem, alcance da dívida, prazo e aditamentos. |
| Seguro de fiança locatícia | A seguradora assume os riscos cobertos pela apólice, observada a disciplina legal do seguro locatício. | Prêmio de seguro e eventuais custos de renovação. | Conferir cobertura, franquias ou limites pertinentes, exclusões, vigência e condições de renovação. |
| Caução em dinheiro | Quantia dada em garantia do cumprimento das obrigações. | Capital imobilizado. | Limite de três meses de aluguel e depósito em caderneta de poupança, nos termos do art. 38, § 2º. |
| Caução em bens | Bens móveis ou imóveis são vinculados como garantia. | Restrição sobre o bem oferecido. | Caução de móvel: registro em Títulos e Documentos. Caução de imóvel: averbação na matrícula (art. 38, § 1º). |
| Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento | Quotas de fundo de investimento são cedidas fiduciariamente para assegurar obrigações contratuais. | Vinculação dos ativos às condições da operação. | Conferir instrumento, regras do fundo, custos e condições de liberação. |
| Fiança bancária | Um banco assume obrigação de garantia conforme a carta emitida. | Comissão bancária e eventual comprometimento de limite de crédito. | Não é uma quinta modalidade legal autônoma. Quando possui natureza de fiança, integra a categoria prevista no art. 37, II. Verificar condições de execução e vencimento. |
Como ler a tabela sem confundir as modalidades
Importante: portanto, não se deve confundir as diferentes formas de caução (dinheiro ou bens) com modalidades jurídicas independentes, nem tratar uma carta de fiança bancária como se necessariamente constituísse uma quinta categoria legal.
Garantias no contrato de shopping center: é possível exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
A regra legal é não. Assim, o art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. O art. 43, II, da mesma lei também prevê consequência contravencional para a exigência de múltiplas modalidades de garantia.
Por outro lado, é verdade que o art. 54 da Lei do Inquilinato prestigia as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping center. Essa autonomia, entretanto, não constitui autorização geral para descumprir uma vedação legal expressa. Assim, a regra proibitiva deve orientar também a análise dos contratos de shopping.
Na prática, portanto, a interpretação exige verificar o que foi efetivamente contratado. Dois fiadores, por exemplo, podem representar a mesma modalidade de garantia, e não necessariamente duas garantias de espécies diferentes. Já exigir, simultaneamente, fiança e caução contratual demanda exame à luz da vedação do art. 37.
A constatação de duplicidade, porém, não significa automaticamente que toda a locação seja inválida. Por isso, é preciso verificar qual garantia foi constituída primeiro, como se deu a contratação e quais efeitos jurídicos decorrem da irregularidade.
E o penhor legal, quando existe fiança?
Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça de março de 2026 trouxe, contudo, uma distinção relevante. No REsp 2.233.511, a Terceira Turma entendeu que a existência de fiança contratual não impede, em caso de inadimplência, o exercício do penhor legal previsto no Código Civil (arts. 1.467, II, e 1.470). Além disso, o processo teve origem em uma locação de loja em shopping center.
O fundamento, portanto, é que a vedação do art. 37 recai sobre a cumulação de garantias convencionais exigidas no contrato, enquanto o penhor legal decorre diretamente da lei e possui pressupostos próprios. Contudo, isso não autoriza o locador a criar uma segunda garantia contratual nem dispensa os procedimentos e requisitos legais para o penhor.
Fonte: STJ, “Fiança em contrato de aluguel não exclui direito do locador ao penhor legal” (24/03/2026).
A garantia integra o custo de ocupação da loja, junto com aluguel, encargos comuns e fundo de promoção. Por isso, vale quantificá-la antes de assinar ou renovar.
Garantias no contrato de shopping center: a caução em dinheiro pode superar três meses de aluguel?
Como regra legal, não. Assim, o art. 38, § 2º, limita a caução em dinheiro ao equivalente a três meses de aluguel. Também estabelece que ela seja depositada em caderneta de poupança, com as vantagens do depósito revertidas ao locatário quando do levantamento.
Contudo, a existência de uma locação em shopping center não elimina automaticamente esse teto. Da mesma forma, a liberdade contratual prevista no art. 54 não deve ser apresentada como autorização para cobrar qualquer quantia a título de caução em dinheiro.
Outras espécies de garantia, como caução em bens e fiança, possuem, porém, disciplinas distintas. Por isso, antes de comparar valores, é essencial identificar a natureza jurídica real da garantia, e não apenas o nome atribuído a ela no contrato.
Até quando valem as garantias no contrato de shopping center?
Além disso, o art. 39 da Lei do Inquilinato dispõe que, salvo estipulação contratual em contrário, a garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, inclusive quando o contrato é prorrogado por prazo indeterminado.
Isso, porém, não significa que qualquer apólice ou carta bancária passe a ter duração ilimitada: esses instrumentos podem conter vigência própria, coberturas delimitadas e condições específicas. Por isso, o lojista precisa acompanhar seus vencimentos e as obrigações de manutenção da garantia.
Por sua vez, o art. 40 prevê hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou substituição da garantia, entre elas a morte do fiador, situações legais de comprometimento de sua capacidade e sua exoneração. Nessas hipóteses, porém, o locador pode notificar o locatário para apresentar garantia substitutiva em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).
Assim, o descumprimento da notificação para substituição pode, observados os requisitos legais, fundamentar pedido de despejo liminar, nos termos do art. 59, § 1º, VII, da Lei do Inquilinato.
O que decidiu o TJRS em 2026?
Em 30 de janeiro de 2026, a 16ª Câmara Cível do TJRS, no Agravo de Instrumento nº 5321023-57.2025.8.21.7000, relator Desembargador Sandro Silva Sanchotene, examinou a validade de notificação para substituição de garantia após exoneração da fiadora. Assim, consideradas as cláusulas e as comunicações do caso, a Câmara deu provimento ao recurso para deferir a medida de despejo requerida.
Dessa forma, o julgado reforça a importância de acompanhar notificações e preservar prova das comunicações contratuais. Não se trata, porém, de precedente especificamente relativo a shopping center, nem de autorização irrestrita para presumir válida toda notificação eletrônica ou postal.
Consulta: reprodução do inteiro teor do TJRS, AI nº 5321023-57.2025.8.21.7000 e portal de jurisprudência do TJRS.
Garantias no contrato de shopping center: o fiador pode se exonerar? Quais são os prazos?
Portanto, a resposta depende do tipo de fiança, das cláusulas contratuais e do momento da locação.
Locação prorrogada por prazo indeterminado. Em primeiro lugar, o art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991 prevê que, após notificar o locador de sua intenção de exoneração, o fiador continua obrigado pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.
Regra geral do Código Civil. Por outro lado, o art. 835 prevê, para a fiança sem limitação de tempo, responsabilidade residual de 60 dias após a notificação. Contudo, sua aplicação exige considerar a disciplina específica das locações.
Aditamentos do contrato. Além disso, a Súmula 214 do STJ estabelece que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, ressalvada a análise da natureza do aditamento, das cláusulas assumidas e da continuidade legal da garantia.
Contudo, a exoneração não apaga obrigações anteriores que já sejam exigíveis do fiador. Tampouco se deve presumir que todo pedido de exoneração produza os mesmos efeitos em qualquer contrato.
Garantias no contrato de shopping center: a autorização do cônjuge é necessária para prestar fiança?
Em regra, sim, quando o fiador é pessoa física casada e não incide exceção legal. Assim, o art. 1.647, III, do Código Civil exige autorização conjugal para a prestação da fiança, ressalvado, entre outras particularidades legais, o regime de separação absoluta de bens.
A Súmula 332 do STJ, por sua vez, afirma que a fiança prestada sem a autorização conjugal necessária é totalmente ineficaz. A alegação do vício, contudo, possui requisitos próprios de legitimidade e deve ser examinada conforme as circunstâncias do caso.
Também é essencial conferir se o fiador assumiu obrigação solidária ou renunciou ao benefício de ordem (arts. 827 e 828 do Código Civil). Além disso, a fiança deve ser formalizada por escrito e não admite interpretação extensiva (art. 819).
Garantias no contrato de shopping center: o único imóvel residencial do fiador pode ser penhorado?
Pode, em razão de obrigação decorrente de fiança locatícia, inclusive comercial, observados os pressupostos legais e as circunstâncias específicas.
O art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 também excepciona a proteção do bem de família em obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação. Por sua vez, o Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.127 da repercussão geral (RE 1.307.334), decidiu que essa possibilidade é constitucional tanto em locações residenciais quanto comerciais.
Por isso, a análise da fiança é particularmente importante quando sócios ou familiares prestam garantia pessoal ao contrato da loja. Ou seja, o risco não fica necessariamente limitado aos bens vinculados à atividade empresarial.
Fonte: STF, Tema 1.127.
O que muda nas garantias no contrato de shopping center na hora de renovar a locação?
Assim, a ação renovatória exige planejamento jurídico e documental. Além dos requisitos materiais da renovação, o lojista deve também observar o prazo decadencial: a ação deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente (art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato).
Além disso, quando existe fiança no contrato a renovar, o art. 71, V e VI, exige cuidados específicos.
Identifique o fiador
Primeiro, indique o fiador do contrato atual e, se houver substituição, apresente os dados exigidos pela lei.
Comprove a idoneidade atual
Por isso, demonstre, desde a petição inicial, a atual idoneidade financeira do fiador, mesmo que seja o mesmo do contrato anterior.
Comprove a aceitação dos encargos
Em seguida, apresente a aceitação dos encargos da nova fiança, com autorização do cônjuge quando juridicamente exigível.
Reúna os comprovantes
Por fim, junte os documentos do exato cumprimento do contrato, dos tributos e das condições propostas para a renovação, conforme o art. 71.
A permanência do mesmo fiador, porém, não dispensa a demonstração de sua capacidade financeira atual. Além disso, o lojista não deve deixar para solicitar documentos ou colher assinaturas nos últimos dias da janela processual.
Seis cuidados para revisar as garantias no contrato de shopping center
Identifique a modalidade
Primeiro, verifique se o contrato utiliza fiança, seguro-fiança, caução ou cessão fiduciária de quotas.
Procure exigências cumulativas
Em seguida, leia contrato, anexos, instrumentos de garantia e aditivos para identificar possível duplicidade de modalidades contratuais.
Confira limites e formalidades
Por exemplo, na caução em dinheiro, observe o teto legal de três meses. Por outro lado, na fiança, confira assinatura, extensão da obrigação e autorização conjugal pertinente.
Controle vencimentos e notificações
Além disso, registre a vigência das apólices e das cartas bancárias, alterações do fiador e eventuais solicitações de substituição.
Inclua a garantia no custo da loja
Portanto, some prêmio do seguro, comissão bancária e custo financeiro do capital imobilizado ao custo total de ocupação.
Antecipe a renovação
Por fim, comece a organizar os documentos antes da janela de um ano a seis meses e não deixe a idoneidade do fiador para o final.
Termos rápidos sobre garantias no contrato de shopping center
- Fiança
- Contrato pelo qual uma pessoa garante cumprir a obrigação do devedor se ele não a cumprir.
- Seguro de fiança locatícia
- Seguro em que a seguradora garante o pagamento do aluguel e dos encargos, dentro da apólice.
- Caução
- Garantia dada em dinheiro ou em bens, mantida pelo locador durante o contrato.
- Fiança bancária
- Fiança prestada por um banco, com carta entregue ao locador.
- Penhor legal
- Garantia que decorre da lei, e não do contrato, como a do locador sobre bens que guarnecem o imóvel (Código Civil, art. 1.467, II).
- Exoneração do fiador
- Saída do fiador da fiança por notificação, com responsabilidade por prazo definido em lei.
- Outorga conjugal
- Autorização do cônjuge para prestar fiança, exigida de quem é casado, em regra.
- Benefício de ordem
- Direito do fiador de exigir que o patrimônio do devedor seja executado primeiro, quando não renunciado.
- Custo total de ocupação
- Soma de aluguel, condomínio, fundo de promoção e demais custos de manter a loja no shopping.
Este conteúdo, portanto, trata das garantias no contrato de shopping center sob a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e não, especificamente, da Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). Também não examina nenhum contrato específico: a análise depende do contrato principal, de seus aditivos, dos documentos do fiador e da fase da locação. Por fim, a revisão considera a legislação e a jurisprudência localizadas até 4 de novembro de 2026 e não equivale a pesquisa exaustiva de todas as câmaras do TJRS.
Perguntas frequentes sobre garantias no contrato de shopping center
Um shopping pode exigir fiança e seguro-fiança no mesmo contrato?
Em regra, não. Assim, a exigência simultânea de duas modalidades convencionais de garantia contraria o art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato. Contudo, a autonomia contratual do art. 54 não elimina essa proibição. Por isso, a configuração concreta da duplicidade e seus efeitos exigem análise documental.
Fiança contratual e penhor legal são a mesma coisa que dupla garantia proibida?
Não necessariamente. Por outro lado, o STJ decidiu em 2026 que a existência de fiança contratual não impede, por si só, o penhor legal, cuja origem e disciplina são diferentes. Contudo, isso não libera a pactuação de duas garantias convencionais.
A caução em dinheiro pode ser de seis meses de aluguel?
Portanto, o art. 38, § 2º, estabelece limite de três meses de aluguel para a caução em dinheiro. Assim, a simples previsão de seis meses no contrato de shopping não afasta essa regra.
O fiador pode deixar a garantia quando o contrato continua por prazo indeterminado?
A lei admite a exoneração mediante notificação, observados os requisitos aplicáveis. Contudo, na hipótese do art. 40, X, da Lei do Inquilinato, a responsabilidade continua por 120 dias após a notificação, sem prejuízo da análise de obrigações já constituídas.
A fiança coloca em risco o imóvel residencial do fiador?
Sim, em determinadas circunstâncias. Assim, o STF reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de locação residencial ou comercial (Tema 1.127).
O mesmo fiador pode continuar na ação renovatória sem apresentar documentos?
Não é prudente presumir isso. Além disso, o art. 71, V, exige prova da idoneidade financeira atual, inclusive quando o fiador permanece sendo o mesmo.
Leia também
Fontes legais e jurisprudenciais
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): arts. 37 a 43, 51, § 5º, 54, 59, § 1º, VII, e 71, V e VI. Texto compilado no Planalto.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil): arts. 819, 827, 828, 835, 1.467, 1.470 e 1.647. Texto compilado no Planalto.
- Lei nº 8.009/1990: art. 3º, VII. Texto no Planalto.
- STF, Tema 1.127, RE 1.307.334: penhorabilidade do bem de família do fiador em locação residencial ou comercial. Página oficial.
- STJ, Súmula 214: aditamento contratual sem anuência do fiador. Página oficial.
- STJ, Súmula 332: fiança sem autorização conjugal necessária. Página oficial.
- STJ, REsp 2.233.511: fiança convencional e penhor legal em locação de shopping center. Notícia institucional de 24/03/2026.
- TJRS, AI nº 5321023-57.2025.8.21.7000, 16ª Câmara Cível, rel. Des. Sandro Silva Sanchotene, julgado em 30/01/2026. Inteiro teor reproduzido em base de jurisprudência e consulta no TJRS.
Dúvidas sobre as garantias no contrato de shopping center?
Assim, a análise das cláusulas de garantia deve considerar o contrato principal, seus aditivos, os documentos do fiador e a fase da locação. Por isso, se você pretende assinar ou renovar um contrato de loja em shopping center, entre em contato com o escritório.
Entre em contatoConteúdo informativo, sem caráter de consulta jurídica e sem promessa de resultado.
Rafael Nery Torres, advogado (OAB/RS 88.059), atua em direito imobiliário e locação comercial, em Porto Alegre.